Cómo lo sabemos, antes el precio del alquiler se modificaba algunas veces en función de la inflación, ahora lamentablemente a partir de la nueva ley de alquileres esto se aplica a rajatabla…
A partir de esta nueva reglamentación, lo que anteriormente era una excepción se volvió una regla, es decir durante los últimos doce meses se pasó de pagar interanualmente $46.917 a pagar $74.942, un aumento promedio de más del 59%.
El 29 de junio del 2020, mediante el boletín oficial se reglamentó la Ley de Alquileres, la cual estableció nuevas reglas al momento de negociar un contrato entre el locador y locatario, las cuales determinaron: un nuevo cálculo del precio de alquileres de acuerdo al Índice de precios al consumidor (IPC) y a la Remuneración Imponible Promedio de los trabajadores Estables (Ripte), también se propuso un nuevo plazo mínimo del contrato de 3 años, además de que es obligatorio declarar los contratos de locación en la AFIP, y la intermediación sólo puede estar por un profesional matriculado. Ya han pasado 2 años.
Por su parte, el 80% de los inquilinos tienen dificultades para pagar el alquiler a fin de mes, así como también el 29% de los inquilinos tuvieron que dejar la vivienda por falta de pago. Por tanto, se puede inferir que, desde la reglamentación de esta ley, esta generó múltiples efectos colaterales para todos los agentes del mercado.
Dada a esta situación surge el auge de las empresas de garantías privadas para alquilar, ya que los propietarios confían en recibir sus rentas y pago de servicios a tiempo.
A raíz de la regulación bajo la ley de alquileres, no solo inquilinos y propietarios se vieron afectados, sino que indirectamente esta presentó efectos negativos sobre las demás variables que se incluyen en este sector como:
Caída del precio del M2, retiro de las propiedades en alquiler, caída de las escrituras, aumento del stock de departamentos en venta, retraso del Mínimo No Imponible (MNI) de bienes personales y Revalúo Inmobiliario.
La falta de visión de equilibrio general de todos los hacedores de políticas, hacen que crean que reglamentar leyes como la Ley de alquileres, sea una herramienta para resguardar a los propietarios ante un contexto inflacionario. Al no tomar en cuenta todos los efectos colaterales (“por falta de visión general” y “desconocimiento”) que esto genera por solo ver “parcialmente” al mercado inmobiliario, hacen que ignoren temas claves como la caída del precio m2, acompañado de un retiro de propiedades en alquiler, aumento de inmuebles en venta y menor capacidad de compra por parte de los inquilinos no solo porque el actual salario no está corriendo delante de la inflación, sino que los actuales costos financieros para obtener créditos no permiten acceder a pesos para financiar compras de inmuebles.
En fin, toda la clase política alejada de la realidad del mercado y sumisa en sus intereses políticos empareja para todos los actores por igual damnificando a propietarios, inquilinos, constructores e inversores.
Referencia:
Damián Di Pace “Ley de Alquileres: de la derogación a la “rosca” infinita”
Infobae (20 / 05/ 2022)