¿Estás pensando en comprar una propiedad y no sabés por dónde empezar? Tomar una buena decisión puede marcar una gran diferencia en tu futuro económico. El especialista Damián Dipace charló con Marta Liotto y compartió 5 claves que, según ella, tenés que tener en cuenta si querés que tu inversión sea inteligente y segura.
1. La Ubicación lo es TODO (y más de lo que pensás)
No alcanza con que el barrio suene bien. Marta recomienda visitar la propiedad a distintas horas del día: mañana, tarde y noche. Así vas a poder observar el movimiento, la seguridad, el ruido y el clima social del lugar. Todo eso influye mucho en cuánto va a valer tu propiedad con el tiempo.
Investigación profunda del mercado local.
Para asegurar una inversión sólida, tu análisis de la ubicación debe ir de la mano con un estudio detallado del mercado inmobiliario local:
Demografía: Conoce la composición de la población del área. ¿Está creciendo? ¿Qué grupos de edad predominan? Esto influye en el tipo de propiedades demandadas y en el perfil de posibles inquilinos o compradores.
Infraestructura actual y futura: Evalúa las vías de acceso, la calidad del transporte público, la presencia de hospitales, escuelas, parques y centros comerciales. La cercanía a futuras obras de infraestructura (como nuevas líneas de transporte o desarrollos comerciales) puede impulsar significativamente el valor de la propiedad.
Tendencias de precios y alquileres: Investiga el historial de precios de venta y de alquiler en la zona. Un crecimiento constante es un buen indicador de una inversión segura. Identifica si es una zona de “alta demanda”.
Desarrollo urbano y zonificación: Infórmate sobre los planes de desarrollo urbano a largo plazo del municipio. ¿Existen proyectos para construir más viviendas, centros empresariales o espacios verdes? Estos planes pueden aumentar la demanda y, por ende, la plusvalía de tu propiedad.
Identifica zonas de crecimiento y alta demanda.
Busca áreas que muestren signos de desarrollo y valorización. Estas pueden ser:
Zonas con nuevos proyectos de infraestructura: La llegada de un nuevo medio de transporte, como una línea de metro o autobús, o la construcción de una autopista, puede revalorizar rápidamente las propiedades cercanas.
Áreas con renovación urbana: Barrios que están experimentando procesos de revitalización o gentrificación suelen ofrecer oportunidades de apreciación del valor.
Proximidad a centros de empleo o educación: Las zonas cercanas a universidades, hospitales, parques tecnológicos o grandes centros corporativos suelen tener una demanda constante, tanto de compra como de alquiler.
2. La Salud del Edificio: Tu Plata en Juego
Antes de enamorarte de un departamento, mirá bien cómo está el edificio. Pedí un resumen de expensas, fijate si hay deudas, y chequeá el estado del ascensor, cañerías, espacios comunes y sistema contra incendios. Un edificio en buen estado es clave para no tener sorpresas.
¿Qué revisar para asegurar la "salud" de tu futura inversión?
Solicitá el resumen de expensas: Este documento es tu biblia. Te mostrará no solo el monto mensual, sino también el detalle de los gastos. Prestá especial atención a:
Fondos de reserva o “extras”: ¿Se están acumulando fondos para futuras reparaciones importantes o siempre hay que hacer “expensas extraordinarias”?
Deudas pendientes del consorcio: Un consorcio endeudado puede significar que se vienen aumentos o cuotas especiales.
Historial de gastos recurrentes: ¿Hay gastos inusualmente altos en plomería, electricidad o mantenimiento general? Esto podría indicar problemas crónicos.
Verificá deudas de la unidad funcional: Asegurate de que la propiedad no tenga deudas de expensas, impuestos municipales o servicios. Pedí los libres de deuda correspondientes antes de firmar cualquier cosa.
Cañerías y sistemas de agua: Buscá signos de humedad, manchas de agua o reparaciones recientes en paredes o techos de pasillos, escaleras o cocheras.
Sistema eléctrico: ¿El cableado es antiguo? ¿Hay fusibles quemados o tableros descuidados.
Sistema contra incendios: Verificá que los matafuegos estén cargados y al día, y que las salidas de emergencia sean accesibles.
Estado general de la fachada y el techo: Buscá grietas, humedad o desprendimientos que puedan indicar problemas estructurales o de mantenimiento.
Áreas verdes y de recreación: Si el edificio las tiene, asegurate de que estén bien mantenidas.
Inspeccioná las áreas comunes a fondo: No te quedes solo con el departamento. Las áreas comunes son tan tuyas como el interior de tu futura propiedad. Prestá atención a:
Ascensores: ¿Funcionan correctamente? ¿Hacen ruidos extraños? ¿Están al día con las inspecciones.
Preguntá sobre reparaciones recientes o programadas: Consultá al administrador o al encargado del edificio sobre cualquier obra o reparación importante que se haya realizado recientemente o que esté planificada a corto o mediano plazo. Esto te dará una idea de los problemas recurrentes o las futuras inversiones necesarias.
3. Luz y Ventilación: No es Solo Estética
Tener buena luz natural y ventilación hace que el espacio sea más agradable y también más valioso. Es algo que suma mucho a largo plazo y mejora tu calidad de vida desde el primer día.
Impacto en la Calidad de Vida y la Salud:
Bienestar y estado de ánimo: La luz natural tiene un efecto comprobado en el estado de ánimo, reduciendo el estrés y mejorando la productividad. Un espacio bien iluminado se siente más amplio, limpio y acogedor.
Salud física: La luz solar ayuda a regular nuestros ciclos de sueño y vigilia. Además, una buena ventilación previene la acumulación de humedad, moho y ácaros, mejorando la calidad del aire interior y reduciendo problemas respiratorios y alergias.
Reducción de olores: Una ventilación adecuada evita que los olores de la cocina, humedad o encierro se concentren, manteniendo un ambiente fresco y agradable.
Ahorro Energético y Económico:
Menor consumo eléctrico: Un inmueble con abundante luz natural reducirá significativamente la necesidad de encender luces artificiales durante el día, lo que se traduce en un menor gasto en tu factura de electricidad.
Climatización eficiente: La ventilación cruzada permite que el aire circule, refrescando los ambientes en verano y reduciendo la dependencia del aire acondicionado. En invierno, un buen aislamiento y la luz solar pueden ayudar a mantener una temperatura agradable.
Valorización y Rentabilidad de la Propiedad:
Mayor atractivo en el mercado: Las propiedades luminosas y con buena ventilación son siempre más buscadas. Tanto para venta como para alquiler, un espacio con estas características se destaca de la competencia, acortando los tiempos de comercialización.
Durabilidad del inmueble: La luz solar y la ventilación ayudan a secar la humedad, previniendo la aparición de hongos, manchas y el deterioro de materiales como paredes, pisos y muebles. Esto reduce costos de mantenimiento a largo plazo.
Flexibilidad en el diseño: Un ambiente con buena entrada de luz natural permite una mayor libertad a la hora de decorar, ya que no dependerás tanto de fuentes de luz artificial para crear atmósferas.
4. Fijate en lo que No se Puede Cambiar
Pintar o cambiar un baño es fácil. Pero lo estructural, no. Asegurate de que la distribución y la base de la propiedad funcionen para vos. Eso es lo que realmente importa.
Al momento de invertir en una propiedad, es fácil dejarse deslumbrar por un buen trabajo de pintura, una cocina moderna o un baño recién reformado. Sin embargo, estas mejoras son superficiales. Lo verdaderamente importante y lo que impactará a largo plazo en tu inversión y en tu calidad de vida son aquellos aspectos intrínsecos de la propiedad que son imposibles o extremadamente costosos de modificar.
Imagina que puedes cambiar el color de una pared en un fin de semana, pero no puedes cambiar la orientación del sol, la cercanía a una avenida ruidosa o la ubicación de un pilar estructural. Estos son los “no negociables” que deben ser el foco de tu análisis.
¿Por qué es crucial concentrarse en lo inmutable?
Impacto en el valor a largo plazo: La funcionalidad y el diseño estructural de una propiedad definen su valor fundamental. Las reformas cosméticas pueden atraer compradores momentáneamente, pero un problema estructural o una mala distribución fundamental restarán valor a la propiedad con el tiempo.
Costos ocultos y frustraciones: Intentar modificar aspectos estructurales o de diseño de base implica obras mayores, altos costos, permisos complejos y, a menudo, resultados que no cumplen las expectativas debido a las limitaciones inherentes. Es una fuente de frustración y un potencial “agujero negro” para tu presupuesto.
Calidad de vida diaria: La distribución de los ambientes, la presencia de pilares, la forma de las habitaciones o la orientación determinan cómo vivirás y usarás el espacio cada día. Si estos elementos no funcionan para vos desde el principio, es muy difícil que lo hagan después.
¿Qué aspectos “inmutables” debes evaluar con lupa?
Distribución y Funcionalidad del Espacio:
Layout general: ¿La distribución de los ambientes es lógica y funcional para tus necesidades o las de tus futuros inquilinos? Por ejemplo, ¿el living es proporcional al tamaño total del departamento? ¿Los dormitorios tienen un acceso práctico?
Proporción de los ambientes: A veces, un departamento puede parecer grande por sus metros cuadrados, pero si tiene pasillos excesivamente largos o ambientes con formas irregulares, el espacio útil se reduce significativamente.
Posibilidades de expansión o división: Aunque sea una propiedad pequeña, ¿existe alguna flexibilidad futura? Por ejemplo, ¿hay potencial para añadir un baño adicional o separar un ambiente si la familia crece?
Elementos Estructurales Fijos:
Ubicación de columnas y pilares: Asegurate de que no obstaculicen el uso de los espacios o la disposición de muebles de forma incómoda. Mover o eliminar un pilar es una obra de ingeniería mayor y extremadamente costosa, si es que es posible.
Altura de techos: Una altura generosa puede dar una sensación de amplitud y luminosidad, difícil de replicar si el techo es bajo.
Ubicación de ventanas y puertas principales: Estas definen la entrada de luz y la ventilación, así como la circulación dentro del inmueble. Su posición es fija y fundamental para la habitabilidad.
Orientación de la Propiedad:
Como se mencionó en el punto anterior, la orientación determina la entrada de luz solar a lo largo del día y del año. Esto afecta directamente la temperatura, la luminosidad y el gasto energético. Es un factor que no se puede alterar.
Disposición en el Edificio (Piso, Ubicación):
Piso: ¿Está en un piso bajo, intermedio o alto? Esto afecta la luz, el ruido, las vistas y el acceso.
Ubicación dentro del edificio: ¿Es un departamento al frente, al contrafrente, lateral? ¿Está cerca del ascensor, de la escalera o del compactador de basura? Estos factores fijos impactan la tranquilidad y privacidad.
5. La Integridad Estructural: La Base de Todo
La estructura es lo más importante. Una propiedad sólida y bien mantenida te da tranquilidad, seguridad y una inversión que va a durar en el tiempo.
¿Por qué la integridad estructural es la base de todo?
Seguridad y Paz Mental: Una estructura sólida garantiza la seguridad de sus ocupantes. Es fundamental para tu tranquilidad saber que el edificio está en condiciones óptimas y no representa un riesgo. En Argentina, existen normativas estrictas de seguridad edilicia (como la Ley 257 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que establece la obligatoriedad de realizar inspecciones técnicas en fachadas y balcones, o el Código de Edificación), que buscan asegurar precisamente esta integridad.
Protección de tu Inversión: Las reparaciones estructurales son, con diferencia, las más costosas y complejas en un inmueble. Si el edificio tiene problemas de cimientos, grietas importantes en paredes maestras, deterioro de columnas o vigas, o fallas en losas, el costo de solucionar esto puede ser astronómico. Ignorar estos problemas es poner tu capital en riesgo.
Durabilidad y Vida Útil del Inmueble: Un edificio con buena integridad estructural tiene una vida útil mucho más larga. Esto significa que tu inversión mantendrá su valor y capacidad de generar renta por muchas décadas, sin la necesidad de intervenciones mayores que lo devalúen.
Facilidad para Asegurar y Financiar: Las compañías de seguros y las entidades bancarias que otorgan hipotecas realizan sus propias evaluaciones de riesgo. Un edificio con deficiencias estructurales graves será más difícil (o imposible) de asegurar y de calificar para un préstamo hipotecario, lo que limita tus opciones de financiación y la futura comercialización del inmueble.
¿Qué revisar para evaluar la integridad estructural?
Si bien no se espera que seas un ingeniero, hay señales clave que podés buscar y, lo más importante, pasos que debes tomar para asegurarte de la solidez de la estructura:
Inspección Visual de Grietas:
Grietas Horizontales o en Diagonal (escalonadas): Presta especial atención a estas en paredes portantes (las más gruesas, que soportan peso), columnas y vigas. Las grietas finas verticales en revoque pueden ser solo superficiales (por dilatación o asentamiento), pero las grietas anchas, que atraviesan ladrillos o forman patrones escalonados, son una señal de alerta grave de movimiento estructural.
En sótanos o cimientos: Si tenés acceso, buscá grietas en los cimientos o en las paredes del subsuelo, ya que pueden indicar problemas de asentamiento o humedad.
Humedad y Filtraciones Persistentes:
Manchas de humedad en techos o paredes: Especialmente si son recurrentes y no se solucionan, pueden indicar problemas de filtraciones en la losa, la cubierta o las instalaciones pluviales, lo que a largo plazo puede afectar la estructura.
Olor a humedad o moho: Un olor persistente, incluso sin manchas visibles, puede ser un indicio de humedad oculta.
Desnivel de Pisos o Puertas/Ventanas que no Cierran Bien:
Si los pisos presentan desniveles notables o las puertas y ventanas no encajan correctamente o se atascan al abrir y cerrar, puede ser un signo de asentamiento diferencial de la estructura.
Estado de Elementos de Hormigón Armado:
Observá columnas, vigas y losas (especialmente en estacionamientos o techos). Buscá signos de oxidación del hierro (que se manifiesta como “óxido” o “manchas” que se desprenden del hormigón) o desprendimiento del recubrimiento de hormigón. Esto es grave, ya que el óxido debilita el acero y la capacidad de carga de la estructura.
Corrosión en Estructuras Metálicas (si las hay):
En edificios con estructuras metálicas visibles (vigas, escaleras de emergencia), controlá el óxido severo, que puede comprometer su resistencia.