La reconocida experta Marta Liotto, referente del mercado inmobiliario, compartió su análisis a principios de este año, sobre el presente y futuro del sector. Y las señales son claras: es un gran momento para invertir.
En una entrevista reciente, junto a Damian Dipace, repasó los factores que están impulsando la actividad, tanto en el segmento residencial como en el comercial, y dejó algunas definiciones clave para quienes están evaluando dónde poner su dinero.
Rendimiento Actual: Un 6% que Sorprende
Según Marta, los ingresos por alquileres están rindiendo alrededor del 6% anual, algo que definió como “inesperado” en el contexto actual. Este rendimiento es más que atractivo frente a otras opciones de inversión y genera cada vez más interés.
¿Por qué un 6% es tan relevante hoy?
En un contexto inflacionario como el argentino, lograr una renta anual del 6% en dólares (en muchos casos, los alquileres se pactan o se ajustan informalmente en moneda dura) representa una rentabilidad netamente positiva frente a otras opciones:
📉 Bonos y plazos fijos: si bien pueden ofrecer rendimientos nominales altos en pesos, se ven fuertemente erosionados por la inflación y el riesgo cambiario.
📉 Dólares en “el colchón”: mantener capital en moneda extranjera sin invertirlo genera una pérdida de valor real, ya que no hay renta ni revalorización.
📌 Invertir en ladrillos permite generar ingresos pasivos mensuales mientras se preserva el valor del capital en un activo tangible.
¿Este rendimiento es sostenible?
Según diversos informes inmobiliarios recientes, la rentabilidad bruta por alquiler se está estabilizando tras varios años de caída, gracias a:
Mayor previsibilidad económica (menor brecha cambiaria, inflación más contenida).
Nuevo marco legal: tras la derogación de la Ley de Alquileres, hay mayor libertad para pactar precios y condiciones.
Incremento de la demanda de alquileres, especialmente en zonas urbanas, por falta de acceso al crédito y encarecimiento de la compra de vivienda.
Esto sugiere que el 6% no solo es atractivo, sino que podría sostenerse o incluso mejorar si continúa la tendencia de estabilización económica.
¿Qué implica esto en términos reales?
🧮 Ejemplo práctico:
Si una propiedad de USD 70.000 se alquila por USD 350 mensuales, eso equivale a una renta bruta de USD 4.200 anuales, es decir, 6% anual.
Incluso restando gastos (expensas, impuestos, mantenimiento), la renta neta puede quedar en torno al 4.5% – 5%, lo cual sigue siendo muy competitivo frente a otras inversiones conservadoras.
Más Consultas, Más Movimiento
Liotto señaló que hay un aumento notable en las consultas de personas interesadas en invertir con fines de renta, sobre todo en propiedades destinadas al alquiler. La estabilidad y previsibilidad están haciendo que muchos vuelvan a mirar al ladrillo como una opción segura.
¿Qué está impulsando este renovado interés?
El crecimiento en las consultas para invertir en propiedades destinadas al alquiler no es casual. Existen varios factores que explican este fenómeno:
🔁 Cambio de ciclo económico: la expectativa de mayor estabilidad macroeconómica y un nuevo marco regulatorio impulsa decisiones de mediano y largo plazo.
📉 Baja de precios en dólares: muchas propiedades aún están por debajo de su valor histórico, lo cual representa una ventana de oportunidad para comprar a buen precio.
💵 Falta de instrumentos financieros confiables: frente a la volatilidad del dólar financiero, muchos pequeños ahorristas buscan refugio en activos físicos y previsibles.
🏦 Dificultad de acceso al crédito hipotecario: como el crédito aún es escaso, muchas personas siguen alquilando, lo que garantiza una demanda constante para el inversor que pone una propiedad en alquiler.
El regreso al “refugio de valor” tradicional
El ladrillo recupera protagonismo como alternativa conservadora y de bajo riesgo.
A diferencia de otras inversiones más volátiles, una propiedad ofrece:
Estabilidad patrimonial.
Ingreso mensual en moneda dura (en muchos casos).
Posible revalorización del capital a futuro.
Además, para quienes ya tienen dólares ahorrados, invertir en una propiedad representa una forma concreta de poner a trabajar ese capital, sin necesidad de asumir riesgos en mercados que no dominan.
El regreso al “refugio de valor” tradicional
El aumento de las consultas también es una señal temprana de reactivación del mercado inmobiliario. Según datos de algunas cámaras del sector, las consultas crecieron entre un 25% y 40% en lo que va del año, especialmente en el segmento de unidades pequeñas para renta.
Inmuebles Comerciales: Un Sector en Pleno Movimiento
Durante los últimos años, muchos locales y oficinas quedaron vacíos por la pandemia, el auge del e-commerce y la incertidumbre económica. Sin embargo, el 2024 muestra un cambio de tendencia en este segmento del mercado:
📦 Reactivación del consumo presencial: muchos negocios están volviendo a apostar por espacios físicos, especialmente en rubros como gastronomía, salud, estética, coworking y cercanía.
💼 Mayor previsibilidad económica: la baja de la inflación y la estabilización del tipo de cambio permiten a los comerciantes planificar alquileres y contratos más sostenibles.
⚖️ Flexibilización normativa: las recientes medidas de desregulación favorecen acuerdos más ágiles entre propietarios e inquilinos, generando más dinamismo en el mercado.
Ubicaciones con mayor demanda
Según operadores del sector, los corredores comerciales de alto tránsito en zonas como Palermo, Villa Urquiza, Caballito y Microcentro (en recuperación) están entre los más consultados. También aumentó el interés por galpones logísticos en zonas suburbanas, impulsado por el crecimiento del comercio online con entrega rápida.
Una opción atractiva para diversificar
Invertir en un inmueble comercial ofrece una renta generalmente superior a la de una propiedad residencial, aunque con un riesgo levemente mayor. Es ideal para quienes buscan:
Maximizar ingresos por alquiler.
Diversificar su cartera de activos.
Apostar a zonas con alto potencial de crecimiento urbano y comercial.
¿Por qué están repuntando los inmuebles comerciales?
El mercado de inmuebles comerciales también se está moviendo con fuerza. Marta remarcó que la gente ve en este segmento una buena oportunidad de inversión, gracias a un clima económico más previsible y a las políticas de desregulación que comienzan a dar resultado.
Perspectivas Positivas para el Próximo Año
La mirada a futuro es optimista: Liotto cree que el próximo año será muy bueno para el sector inmobiliario, impulsado por la estabilidad macroeconómica y el nuevo marco regulatorio. Las condiciones para desarrolladores e inversores están mejorando.
¿Qué factores alimentan el optimismo?
El sector inmobiliario está mostrando señales de recuperación sostenida y varios elementos permiten proyectar un escenario favorable:
📉 Tendencia a la baja en la inflación: una macro más estable genera mayor confianza tanto en compradores como en desarrolladores.
🏗️ Reglas de juego más claras: la eliminación o modificación de trabas regulatorias (como la Ley de Alquileres) permite una mayor previsibilidad para invertir.
🏛️ Apertura al crédito hipotecario: aunque aún incipiente, ya se observan anuncios de nuevos créditos por parte de bancos públicos y privados, lo que podría dinamizar aún más el mercado.
🔨 Reactivación de la obra privada: se están retomando proyectos de construcción que habían sido pausados, lo cual impacta en toda la cadena de valor del sector.
¿Qué oportunidades podrían surgir?
📌 Para el inversor, esto implica la posibilidad de entrar al mercado en un momento de “pre-despegue”, cuando los precios aún no han subido del todo, pero las condiciones comienzan a alinearse.
Además, se espera:
Mayor cantidad de proyectos nuevos en pozo (con precios accesibles).
Mejor acceso a financiación en cuotas para desarrollos.
Aumento progresivo en la demanda de alquiler, lo que sostiene la renta.
¿Quiénes se benefician?
Desarrolladores: con mayor viabilidad para lanzar obras y captar inversores.
Inversores particulares: pueden acceder a propiedades a buen precio, con buenas perspectivas de revalorización.
Compradores finales: ante posibles nuevas líneas de crédito y mayor oferta, podrían encontrar oportunidades concretas para acceder a su primera vivienda.
Alta Demanda de Viviendas Familiares
Un dato que Marta destacó con énfasis: hoy hay una gran necesidad de construir unidades de 2 y 3 ambientes, que son las más buscadas por familias, parejas y jóvenes independientes. Para quien está pensando en invertir, este tipo de vivienda representa una gran oportunidad de negocio.